bydlenionline.com s.r.o. » červen 2011

Soud se postavil za družstevníky. Cenu za prodej bytu můžete družstvu a sousedům utajit

zdroj www.mesec.cz ze dne 9.6.2011

Mnohá bytová družstva nařizují svým členům, kteří prodávají družstevní byt (resp. budoucím členům, jež ho chtějí získat), různé povinnosti nad rámec zákona. Používají k tomu přepjaté formality a ztrpčují nájemcům družstevních bytů nebo jejich právním nástupcům (kupujícím i dědicům) život. Některé z obstrukcí zamítl ve svém judikátu (rozsudku dne 18. 3. 2009, spis. zn. 29 Cdo 328/2007) Nejvyšší soud ČR.

Souhlas vedení není potřeba

Podle ust. § 230 obchodního zákoníku převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu představenstva. Členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají také okamžikem, kdy družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nového nabyvatele.

Družstva musejí rozlišovat povinnost a možnost

Z ust. § 232 odst. 1 (věty první a druhé) obchodního zákoníku vyplývá, že členství fyzické osoby zaniká smrtí. Dědic členských práv a povinností zůstavitele pak může požádat družstvo o členství.

Podle ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku, jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím může být ústní

Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 3. ledna 2002, spis. zn. 29 Odo 225/2001, dovodil, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu uzavřená podle ust. § 230 obchodního zákoníku nemusí mít písemnou formu a jestliže písemnou formu nemá, musí dosavadní člen družstva písemně oznámit družstvu převod členských práv a povinností. Nabyvatel pak musí vyslovit s převodem písemný souhlas. Platně uzavřená ústní dohoda o převodu se tak stane ve vztahu k družstvu účinnou oznámením o jejím uzavření.

Kupní smlouvu písemně, ale dohodu o ceně klidně ústně

A jak je to u smluv, pro které zákon nestanoví - nebo některou ze smluvních stran není požadována - písemná forma? Může být uzavřena zčásti písemně a zčásti ústně? Nejvyšší soud se touto otázkou zabýval v rozsudku ze dne 28. srpna 2001, spis. zn. 29 Odo 14/2001. V něm dovodil, že není-li předepsána nebo některým z účastníků požadována písemná forma smlouvy, není vyloučeno, aby ji účastníci uzavřeli zčásti písemně a zčásti ústně. Pro hodnocení jednání účastníků je rozhodující jejich vůle při uzavírání smlouvy.

Výše ceny bytu může zůstat tajná

Názor družstev, jakož i dosud některých soudů nižších stupňů, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu musí mít písemnou formu, proto správný není.

Takový nesprávný výklad pomíjí, že účastníci dohody se mohou platně dohodnout o formě i výši úplaty ústně. Z obsahu dohody o převodu, a to z ujednání, že účastníci si vypořádali členský vklad, musí být zjistitelné, že šlo o převod úplatný.

Nekomplikovat život dědicům družstevníků

Nejvyšší soud jako nesprávný odmítl i názor, že dědic členských práv a povinností se musí podle ust. § 232 odst. 1 obchodního zákoníku o členství v bytovém družstvu přihlásit. Vyplývá-li z ust. § 460 občanského zákoníku, že dědictví se nabývá smrtí zůstavitele, stává se dědic členem družstva ke dni úmrtí zůstavitele.

Ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku žádnou další podmínku přechodu členství v bytovém družstvu neobsahuje. Přitom toto ustanovení upravující nejen přechod členství, ale i přechod nájmu družstevního bytu, je ustanovením speciálním k ust. § 232 odst. 1 obchodního zákoníku. Platí pro přechod členství v družstvu v důsledku smrti člena družstva obecně pro všechny ostatní typy družstev.

Tomu, že pro přechod členství v bytovém družstvu v důsledku smrti jeho člena platí odlišný právní režim, než pro přechod členství v ostatních typech družstev, nasvědčuje i ust. § 232 odst. 2 obchodního zákoníku, podle kterého se souhlas představenstva družstva nevyžaduje, jestliže dědic nabyl práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu. Za situace, kdy se nevyžaduje souhlas představenstva, nemůže být žádost dědice o členství odmítnuta či zamítnuta, a není ani podmínkou přechodu členství.

Závěrečné shrnutí významu judikátu

Účastníci písemně uzavřené dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu se mohou dohodnout o formě a výši úplaty ústně, je-li z obsahu dohody zjistitelné, že šlo o převod úplatný. Přechod členství v bytovém družstvu na dědice není podmíněn jeho žádostí o členství.

Datum aktualizace : 13.06.2011